I flere tilfælde kan der opstå uenigheder mellem lejer og udlejer enten under eller efter lejeforholdets ophør. Hvis der opstår en konflikt mellem lejer og udlejer, og det ikke lykkedes at opnå enighed, kan parterne indbringe sagen for Huslejenævnet, der behandler tvister mellem parterne.
Hvem er Huslejenævnet?
Huslejenævnet er en uafhængig instans – et nævn, der består af tre fagkyndige personer, herunder en formand, der er jurist, og to medlemmer som har kendskab til lejeforhold. Nævnet træffer afgørelser i sager om uenigheder mellem lejer og udlejer, som er opstået i forbindelse med leje af en privat lejemål. Nævnet har ikke kompetence til at afgøre sager, hvor der er tale om en boligforening eller et erhvervslejemål.
Både lejer og udlejer kan indbringe en sag for Huslejenævnet. Som lejer skal du kunne forvente at lejemålet stilles til rådighed i god og forsvarlig stand i hele lejeperioden, således som det er aftalt. Såfremt lejemålet er behæftet med mangler, kan Huslejenævnet pålægge udlejer at udbedre manglerne.
Sager som behandles af Huslejenævnet
Huslejenævnet har kompetence til at pålægge udlejer at udbedre eventuelle mangler ved lejemålet, som udlejer ifølge lejeloven eller lejeaftalen har ansvaret for, og som kan kræves af udlejer til at opretholde lejemålet i god og forsvarlig stand i hele lejeperioden. Huslejenævnet behandler kun sager om lejeforhold i private udlejningsejendomme, når det lejede anvendes helt eller delvis til privat beboelse. Reglerne om huslejenævnet fremgår af Lejeloven og Boligreguleringsloven. Det fremgår af Lejelovens § 106 at Huslejenævnet behandler disse typer sager:
-Lejens størrelse, herunder regulering af lejen
-Forbrugsregnskaber herunder vand- og varmeregnskaber
-Parternes pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse under lejeforholdet
-Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning
-Tilbagebetaling af depositum efter lejerens fraflytning
-Udlejers varsling af lejeforhøjelser som følge af forbedringer i lejemålet, herunder hensigtsmæssigheden i ejendomme med mere end tre beboelseslejligheder
-Rimeligheden af aftaler mellem udlejeren og beboerrepræsentationen om forbedringsarbejde
-Antennebidrag og betaling af adgang til elektronisk kommunikationstjeneste
-Størrelsen af lejerens depositum og forudbetalt leje under lejeforholdet
-Regnskaber for konti til ind- og udvendig vedligeholdelse
-Lejerens råderet efter lejelovens § 29, stk. 8
-Udlejerens ret til at disponere over lejerens arealer til brug for etagelejemål
-Urimelige vilkår for lejemål af værelser, herunder udlejerens opsigelse
-Manglende overholdelse af husordenen (husordenssager kan kun indbringes af udlejer).
De fleste sager starter således ved Huslejenævnet som første instans. En afgørelse fra huslejenævnet kan herefter indbringes for Boligretten, hvis en af parterne er uenige i afgørelsen. Parterne kan også aftale at tvisten skal indbringes for Boligretten, uden at sagen først behandles af Huslejenævnet.
Sager der ikke behandles af Huslejenævnet
Huslejenævnet har ikke kompetence til at træffe afgørelser i sager om opsigelse og ophævelse, tilbudspligt eller lejenedsættelse på grund af mangler ved det lejede. Sager om lejeforhold uden for Huslejenævnets kompetence skal indbringes direkte for Boligretten. Boligretten behandler sagerne som huslejenævnene ikke har kompetence til at træffe afgørelse om, og er en ankeinstans for husleje- og Ankenævnssager (Ankenævnene for de københavnske huslejenævn).
Indbringelse
Kan lejer og udlejer ikke løse konflikten på egen hånd, kan parterne bringe sagen for Huslejenævnet. Hver kommune har et Huslejenævn, og parterne henvender sig til Huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende. En indbringelse af en klage skal være skriftlig. Indbringelsen skal have en skriftlig forklaring på, hvad du ønsker, at nævnet skal tage stilling til. Du skal også sende med hele lejekontrakten, samt anden relevant dokumentation. Relevant dokumentation kan være et forbrugsregnskab af udgifter til vand og varm og relevant korrespondance med modparten. Det kan også være fotos af mangler eller andet som har relevans for sagsbehandlingen.
Forpligtigelse
Når Huslejenævnet træffer en afgørelse i sagen, er udlejer og lejer forpligtet til at efterleve afgørelsen. Er der tale om en vedligeholdelsesmangel i lejemålet, som udlejer er pålagt at udbedre, og gør vedkommende ikke det inden udløbet af fristen fastsat af huslejenævnet, kan lejeren kontakte Grundejernes Investeringsfond og få dem til at udbedre manglerne. De kan således hjælpe med at udføre arbejdet på udlejers regning, såfremt han ikke efterlever afgørelsen inden for fristen.
Hvis en af parterne er utilfreds med afgørelsen, kan vedkommende anke sagen til Boligretten. Boligretten træffer da en afgørelse som anden instans. Fristen for at indbringe en sag for Boligretten er 4 uger fra det tidspunkt, hvor Huslejenævnet har meddelt parterne sin afgørelse.
Sagsbehandlingstid
Som udgangspunkt prioriteres sagerne i tidsmæssig, kronologisk rækkefølge. Det vil sige at de ældste sager behandles først. Ventetiden varierer ud fra hvilken kommune du henvender dig til, og hvilken sag det gælder, men sagsbehandlingstiden er typisk mellem 3-6 måneder. Det er ikke usædvanligt at sagerne kan tage endnu længere tid. I nogle tilfælde vil Huslejenævnet vurdere en sag til at være af hastende karakter. Det er eksempelvis sager hvor en lang ventetid vil virke skadende for sagen – eksempelvis sager om mangler i lejemålet. Huslejenævnet kan i det tilfælde prioritere den hastede sagen foran andre sager.
