I nogle tilfælde opstår der tvist om lejers forpligtelser når lejeren ønsker at flytte ud af hans lejemål. Det kan være at lejer får et betalingspåkrav eller stævning, og udlejer dermed indbringer sagen direkte for retten. Dette er imidlertid ikke lovlig, hvis sagen skulle have været behandlet af huslejenævnet først.
Det fremgår blandt andet af lejelovens § 106, at tvister, der vedrører lejerens pligter ved istandsættelse efter fraflytning eller uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene, skal indbringes for huslejenævnet først. Hvad er konsekvenserne af, at en sådan sag bliver behandlet af retten forud for en behandling i huslejenævnet?
Huslejenævn eller domstol?
Huslejenævnet består af en formand, som er uddannet jurist, samt to øvrige medlemmer, som har kundskab indenfor lejeret. Nævnet træffer afgørelser i tvister mellem udlejer og lejer, hvor det lejede anvendes helt eller delvist til privat beboelse.
Fogedretten og boligretten er eksempler på domstole, der hører under byretten, og er således en del af domstolssystemet. Fogedretten behandler sager om tvangsgennemførelse af pengekrav, og boligretten behandler tvister mellem lejer og udlejer der ikke først kan behandles i Huslejenævnet.
Huslejenævnets kompetenceområde er begrænset, hvilket betyder at nævnet ikke kan afgøre alle sager. Huslejenævnet har kompetence til at afgøre bestemte sager der følger af lejeloven § 106, stk. 1. Huslejenævnet kan blandt andet afgøre tvister om tilbagebetaling af depositum. Hvis en sådan sag indbringes for domstolene, førend huslejenævnet har truffet afgørelse, må sagen afvises hvis lejeren gør indsigelse. Det medfører dog ikke at sagen kan gå direkte til domstolene, hvis lejer ikke reagerer på udlejers krav. Lejeren kan først komme med en indsigelse når udlejer har sendt et betalingspåkrav til fogedretten eller en stævning til boligretten, og sagen bliver dermed afvist. Udlejer må starte forfra i huslejenævnet, og dette kan være svært for udlejer på flere måder.
Sagen skal derfor, som udgangspunkt først vurderes, om den kan behandles af Huslejenævnet inden den kommer for boligretten. Parterne kan dog, når det er opstået uenigheder, aftale, at sagen kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet har behandlet sagen. Det er dog kun i få tilfælde, hvor parterne aftaler dette.
Konsekvenserne af at indbringe sagen til forkert organ
Såfremt udlejer er forpligtet til at føre sagen for huslejenævnet, men indbringer sagen for domstolene først, må sagen afvises. En sådan formel fejl kan, udover den tid der har gået til sagens forberedelse, have omkostningsmæssige konsekvenser, heraf betaling af retsafgift og eventuelle sagsomkostninger til lejeren. Det betyder, at det kan blive meget dyrt for parten der indbringer sagen forkert.
Hvis udlejer er i tvivl om lejeren har accepteret kravet på betaling for udgifter til istandsættelse hos en fraflyttet lejer, skal kravet indbringes for huslejenævnet i 1.instans. Hvis kravet indbringes direkte for domstolene, risikerer udlejer, at kravet bliver afvist, hvis lejeren nu fremkommer med en indsigelse. For at undgå unødvendig brug af tid og omkostninger er det derfor anbefalet at udlejer er helt sikker på at lejeren ikke har nogen indsigelser. Dersom udlejer har en berettiget forventning om, at lejeren ikke har nogen indsigelser, kan sagen indbringes direkte for domstolen, men med den konsekvens at udlejer løber risikoen for, at lejeren senere kommer med indsigelse.
Begrænsninger i huslejenævnets adgang til at behandle tvisten
Huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelser om omfanget af lejerens pligt til istandsættelse, samt størrelsen af udgifterne, som udlejer kræver. Der er nogle begrænsninger i nævnets adgang til at behandle sager, hvor nævnet må afvise sagen. Det er tilfælde hvor der er en sådan uenighed eller usikkerhed om sagens fakta, at der kræves en bevisførelse, som ikke kan finde sted for et huslejenævn- eksempelvis vidneførsel eller syn og skøn. Huslejenævnet vil da afvise sagen, og parterne bliver henvist til at indbringe sag for boligretten.
Ankemulighed
De fleste sager bliver først behandlet i Huslejenævnet. Hvis en sag ikke kan afgøres ved Huslejenævnet, eller der er fortsat uenigheder efter huslejenævnets afgørelse, kan sagen indbringes for boligretten. Huslejenævnets afgørelser kan ikke tvangsfuldbyrdes i fogedretten, og hvis udlejer ikke kan opnå betaling fra lejeren på grundlag af afgørelsen i Huslejenævnet, vil udlejer have behov for at indbringe en sag for fogedretten.
Sagen skal – hvis enten udlejer eller lejer er utilfreds med afgørelsen – indbringes videre for boligretten seneste 4 uger efter Huslejenævnets afgørelse. De 4 uger skal regnes fra den dag Huslejenævnet meddeler sin afgørelse til parterne. Sager der indbringes rettidigt, skal Boligretten behandle, og tilsvarende skal boligretten afvise sager der ikke indbringes inden for 4 ugers fristen. I særlige tilfælde kan boligretten dog tillade, at en afgørelse indbringes for boligretten efter udløbet af fristen på de 4 uger.
Kontakt os
Har du modtaget et betalingspåkrav eller en stævning fra udlejer uden, at sagen har været behandlet i huslejenævnet? Så er du velkommen til at kontakte os omkring din sag. Det er gratis og uforpligtende. Din indboforsikring (retshjælpsforsikringen som er en del af indboforsikringen) dækker udgifterne til en retssag.
