Som lejer skal du kunne forvente at lejemålet stilles til rådighed i god og forsvarlig stand i hele lejeperioden, sådan som det er aftalt. De fleste har i deres lejeperiode, oplevet at en eller flere ting, ikke har levet op til det som kunne forventes. Er det tilfældet at lejemålet er behæftet med mangler, kan det medføre at lejer kan kræve afslag i huslejen.
Hvad er en mangel ved lejemål?
Der foreligger en mangel, hvis lejemålet ikke svarer til, hvad der er aftalt eller hvad lejer kan forvente. Det er først efter en konkret vurdering af aftalen, man kan afgøre om der foreligger en mangel. Hvis lejemålet er behæftet med en mangel, kan lejer under visse betingelser rejse krav om afslag i huslejen.
Lejeloven § 11
Lejeloven § 11 angiver lejerens reaktionsmuligheder over for mangler. Såfremt der foreligger en mangel, skal udlejer få mulighed til at afhjælpe manglen, og hvis ikke det bliver gjort, kan lejeren selv afhjælpe manglen for udlejerens regning. Først når udlejeren ikke udbedrer manglen, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen er værdiforringende for lejeren.
Forringelse af brugsværdien af lejemålet
Det er et krav at lejemålet har en værdiforringende mangel for at kunne kræve nedsættelse af huslejen. Det indebærer at manglen forringer brugsværdien af lejemålet. Det er ikke krav om at manglen har haft et væsentligt omfang, men det skal som udgangspunkt være en mangel, som har stor betydning for lejers brug af lejemålet. Det forudsætter derfor en vis skønsmæssig mindstegrænse for at der kan gives et afslag. Et eksempel er hvis manglen medfører at lejer ikke kan bo i lejemålet, eller ikke kan bruge visse rum på grund af manglen. Lejeren kan således kræve lejenedsættelse i den periode, som manglen har forringet brugsværdien af lejemålet.
Eksempler på mangler der kan medføre afslag i huslejen
Såfremt lejemålet lider af en mangel som foreligger ved indflytning eller under brugen, som udlejer hæfter for, kan lejer kræve afslag i huslejen, så længe manglen er værdiforringende. Det er ingen udtømmende liste over manglerne, men her er nogle eksempler.
Fugtgener og fugtskader
Fugtgener og fugtskader som følge af en vandskade kan være en grund for at kræve afslag. Manglen må dog være væsentlig og værdiforringende. En vandskade kan også i sig selv være en væsentlig mangel, som lejer kan kræve afslag for.
Skimmelsvampe
Hvis der er skimmelsvampe i dit lejemål, er det et tegn på at der foreligger fugt. Mennesker reagerer forskelligt på skimmelsvampe, nogen kan mærke det så snart de træder ind i et rum, mens andre slet ikke kan mærke det. På sigt kan skimmelsvampe medføre alvorlige sundhedsmæssige farer, og det er vigtigt at tage det alvorligt. I de tilfælde hvor skimmelsvampe er af stort omfang således at lejeren ikke kan benytte lejemålet, foreligger det en værdiforringende mangel, og det kan være grundlag for forholdsmæssigt afslag. Såfremt skimmelsvampe er af meget begrænset omfang, og lejeren kan stadigt bruge lejemålet som normalt, kan det resultere i at det ikke er grundlag for forholdsmæssigt afslag.
Støjgener
Støjgener fra for eksempel nabolokaler i samme ejendom eller støjgener under renoveringsarbejde kan give lejer ret til et afslag i huslejen. Det er en konkret vurdering, hvor støjgenerne overordnet skal overstige en almindelig tålegrænse, og de skal oftest forekomme over en længere periode.
Øvrige fejl og mangler
Manglende kælder- og loftsrum, manglende tilslutning af gulvvarme og råddent træværk kan også give grundlag for afslag, dersom udlejer hæfter for manglerne, og den forringer brugsværdien af lejemålet for lejer.
Snak med udlejer
Hvis lejemålet ikke lever op til det som kunne forventes ud fra aftalen, er det vigtigt at du tager kontakt til udlejer med det samme. Inden du kan kræve et afslag, skal udlejer have mulighed for at udbedre manglen. Såfremt udlejer ikke udbedrer manglen, kan lejer kræve et forholdsmæssig afslag i huslejen. Det er vigtigt at du kontakter udlejer på skrift (mail/sms), da det har betydning for din sag senere, at du kan dokumentere, at du har klaget til udlejer over manglerne.
Hvordan beregnes afslaget ?
Det kan være svært at sige konkret, hvad lejer kan forvente at få i afslag. Et afslag fastsættes skønsmæssigt, og størrelsen afhænger af omstændighederne. Udgangspunktet er, at størrelsen af det forholdsmæssige afslag beregnes efter differencen mellem den betalte husleje uden mangler og lejemålets værdi med mangler. Såfremt manglen medfører at lejemålet er helt ubeboeligt og dermed mister all sin værdi, vil lejer kunne få et fuldt ud afslag. Lejer får et mindre afslag dersom det er en mindre del af lejemålet som er ubeboeligt.
Er der mangler i dit lejemål, som forringer brugsværdien, og vil udlejer ikke udbedre manglerne, er du velkommen til at kontakte os omkring din sag. Det er gratis og uforpligtende.
